李学峰，上海合同律师，现执业于北京盈科（上海）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房屋卖方违约，可以怎么做？

　　随着经济的发展，买房的人不少，房地产行业是持续升温的，虽然国家一直在出台相关政策来抑制房价的上升，但是效果所见是甚微的，而且在二手房买卖中，据调查，近期二手房市场业主反水现象高达50%，卖方违约不履行合同或者是违约加价现象遍地开花。那么当房屋卖方违约，可以怎么做呢跟大家说说，请看下文：

　　一、首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

　　双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

　　注意，此处所谓的;房屋买卖合同;，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。

　　二、固定卖方违约的证据

　　固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

　　1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。

　　2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。

　　3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。

　　起诉，这时买方有两个选择，择一行使：

　　要求继续履行；要求解除合同并赔偿损失。

　　三、起诉要求继续履行

　　根据《上海市高级人民法院关于审理;二手房;买卖案件若干问题的解答》第6条规定，;除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。;

　　实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，那该规定是包括哪些情形呢

　　《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　法律上或者事实上不能履行；

　　债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　债权人在合理期限内未要求履行。

　　因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。

　　而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

　　四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

　　1、 违约金和实际损失

　　一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　2、实际损失的确定

　　实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

　　根据《上海市高级人民法院关于审理;二手房;买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，;对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

　　其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

　　一、双方协商确定的，从其约定；

　　二、双方不能协商确定的：

　　原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

　　无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。;

　　五、结语

　　综上所述，买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，完全可以拿起法律的武器，只要双方签订的房屋买卖合同真实有效，就不仅仅是定金双倍返还这么简单了。还可以要求卖方继续履行合同的。

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签署商品房买卖合同注意事项

　　明确不动产产权证发放到购房者手中的准确时间。

　　认真查核合同附件。

　　约定设计变更时如何承担。合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

　　仔细研读补充条款的内容。

　　法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　相信看到这里大家已经对房屋买卖较为全面的了解了，以上内容为您介绍了注意事项，补充协议及签署事项。关于签署商品房买卖合同注意事项，的就介绍到这里了，希望对您有所帮助，若有更多法律问题，可以咨询的相关律师。